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影響二手房價格的個別因素

對二手房進行估價之前需要了解二手房價格是如何形成的。二手房房價的形成,無非是兩個方面:一是實體因素,二是影響因素。

實體因素可以參照一定標準;但影響因素則帶有強烈的主觀評價,需要豐富的經驗與嫻熟的技巧去分析與把握。

總體來說,影響因素可以分為以下三大類:一般因素、區域因素、個別因素。

一般因素。即隨時隨地都在起作用的因素,它的作用雖不明確,卻起著基礎性的作用。這樣的因素隨處可見。例如:大城市人口多密度大,小城市人口少密度小,同樣的房子大城市肯定更貴;成功人士匯集的社區,肯定比工業區的職工社區,房價要貴得多;家庭規模不斷縮小,能更好的保護個人隱私的產型肯定比公共宿舍式的房子好賣;這些都是與人口相關的社會因素的影響。

此外,心理因素也會影響房價。例如,人們普通的喜“8”4’,房子沾了“8”字,身價憑空高一截;房子沾了4’字,就只有受點委屈了。最為典型的莫過于風水之說,如果某套房子被風先生指為不祥,則很難再有清白名聲,人人避之不及。再如,賣主此刻正是債主盈門、或是打離婚官司、或者忙于搬遷,此時只恨不能早日脫手,但求不虧而已,房價也較溫柔。

 區域因素。就住宅的區位而言,二手房價格與區位質量的優良程度顯然密切相關?疾靺^位質量,建議應從以下方面著手:

1:氣候條件 陽光是否充足、空氣是否清新、是否一年四季都大風起兮塵飛揚。

2:居民素質如何 它決定了購房者將與哪些人交往,能在何等程度上滿足購房者的社交需要。

3:街道與交通狀況 如晚上是否有路燈、晴天是否一地灰,雨天是否一地泥、交通是否方便等。

4:基礎設施與公益設施狀況如何 如住家附近是否有幼兒園。學校、醫院、銀行、郵電局等。

5:商業網點是否齊全 如購物是否便利。

6:環境狀況 如是否有晨跑、散步或者遇狗的空間。

7:住宅布局是否合理 如樓與樓之間的距離是否寬闊,不要因為狹窄而相互妨礙等。

需要強調的是,區域因素中,以人文環境最為重要。道理不言自明。

個別因素。影響二手房房價的個別因素可以從如下方面考察:二手房的結構,是鋼筋混凝土或混合結構,還是磚木結構?結構不同,造價就不同;使用年限不同,價格自然也不會相同。二手房的式樣、設備、質量、裝修等勿需多言。需要強調的是,所謂質量至少應包括三個層面:設計質量、建筑質量、原屋主的使用質量。對于二手房而言,使用質量直接關系到成色、保養等問題。

 摘自豆丁網

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