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房產評估方法的選擇

各種用途的房地產估價有其個性和共性,在實際估價工作中,于估價的目的有租賃、抵押、交易、拆遷等等,因此估價人員應在掌握這些用途的房地產估價共性和個性的基礎上,探索規律、融合貫通,同時對某一地區某一類用途的房地產估價,不能只采取一種估價方法,需具體問題具體對待。

一、估價基本方法

1、成本法。成本法是以建造該類房地產需耗費的各項費用之和為基礎。費用包括:土地出讓金、城市配套設施建設費、征地、拆遷安置補償費、勘探設計及前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、管理費、銀行利息、稅金、銷售費用、開發利潤等。其中,地產價格可以以該塊土地使用權的費用和土地開發成為熟地所需耗費的各項費用之和為基礎,再加上正常的稅金和利潤。

這里需要特別指出成本法中的一種特殊的方法:重置成本法。因為重置成本法不需要考慮未來利益和長遠效益,不需要計算地產價值,在實際運用中經常采用重置價結合成新進行估價。

2、市場比較法。 市場比較法在房地產價格評估中廣泛應用,它是通過將待估房地產與近期已交易的類似房地產進行比較,修正得出待估房地產價格的一種方法。由于房地產有其特殊性,決定了不存在定金相同的兩宗房地產。 因此,市場比較法操作的關鍵是: 估價人員就待估房地產與比較實例房地產在地理位置、結構、小區的配套及交易日期等方面的差異而造成的對房地產價格的影響進行差別修正,差別修正的準確性直接影響估價結果的準確性。常用的修正方法有:  (1)定性判新法。即估價人員憑實踐經驗,對兩宗房地產之間存在的差別進行定性判斷修正,這種操作方法的缺點是容易把評估者的主觀偏見引入結果中去,造成評估價值失真;  (2)比較打分法。即擬定影響價格的差異性指標,制定各項評估的標準,規定每個項目的最高分和最低分,評估人員根據有關資料、經驗給出每項評分,將每項所設的分數進行整理,設出評估總分,根據評估總分修正。

3、收益法。采用收益法估價首先要確定房地產本身帶來的純收益,不要在純收益中混入由于經營能力等非房地產本身要素所產生的收益,有時純收益可由于租金值確定。另一方面,還要正確選取資本化率。  資本化率的確定,以銀行存款利率、物價指數、當地房地產企業和該行業的平均收益率為依據推算。

二、幾種估價方法適用說明

(1)住宅房一般先用成本法進行整體估價或用市場比較法進行整體價;在建的住宅房只可采取成本法進行評估;拆遷的住宅房地產應按各地《城市房屋拆遷管理條列》規定,按所拆房屋重置價結合成新計算。 

(2)商業性、專業性房地產采用市場比較法進行評估;

(3)廠房、倉庫(包括倉儲房地產)可采取市場比較法。

(4)特殊類型房地產的估價應以需置成本法為主結合市場比較法進行,如果沒有因素房屋的重置成本資料情況,參照預算定額等資料估價。

 摘自法律快車

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