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房地產價格影響因素

房地產包括土地、建筑物、和其它地上定著物三個部分,同時又是實物、權益和區位三者的綜合體。房地產的特性主要取決于土地的特性,是以土地的特性為基礎的。從房地產估價和把握房地產價值的角度來看,房地產主要有不可移動、獨一無二、壽命長久、供給有限、價值量大、流動性差、用途多樣、相互影響、易受限制和保值增值十個特性。房地產的特性決定了其價格不同于一般的商品,與一般物價相比,房地產價格有其自身的特性:

    1、價格的基礎及表示方式不同。房地產具有不可移動性,可轉移的并非是房地產本身,而是該房地產的權利和收益。因此,房地產價格是房地產權利和收益的購買價格。其表示方式也是多種多樣的,除了價格表示外,還可以用租金表示。

2、形成的時間不同。一般商品價格可以標準化,有比較完整的市場,價格形成時間短且比較容易。房地產個別差異大,缺乏完整統一的市場,價格是在過去甚至將來的長期影響下形成的,價格形成時間長且相對比較困難,評估時須根據房地產自身的特點和市場狀況,進行具體分析。

3、房地產價格實質上是房地產權益的價格。房地產由于其不可移動性,在交易中可以轉移的不是其實物,而是其所有權、使用權或其他權益。故房地產估價與對房地產權益的調查、了解和分析有密切的關系。

4、房地產價格主要由需求決定,并具有明顯的地區性和個別性。房地產的供給有限,且由于它的位置固定,在一定區域內又具有壟斷性,所以難以形成統一的全國市場價格。另外,在同一地區城市內,房地產位置的差別決定了房地產價格難以標準化,個別性明顯。

  5、市場結構不同。房地產市場是不完全市場,需求對價格的影響很大,形成的房地產價格受主觀因素的影響也很大。同時,由于房地產的稀缺性,其價格上升的速度要遠遠高于一般性商品。

摘自《中國房地產價格影響因素分析》

 

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