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土儲:低利潤時代的運營考題

如果說前幾年,一線城市通過土地出讓規模來控制未來樓市的走向,那么在剛剛過去的2017年,決定樓市格局的因素則變成了土地出讓的結構。“競自持”、“限房價競地價”等新出讓方式開始試水,共有產權房、租賃住房用地比例明顯增多。業內認為,土地出讓結構的改變直接決定了未來兩年物業供應的多元化,這也將極大考驗開發商包括產品、策略、利潤與規模的全盤考量能力。

  規則改變:

  有條件土地出讓常態化

  在剛剛過去的2017年,土地市場迎來了前所未有的變化。一方面,大部分城市土地出讓規模和出讓金額都刷新了歷史紀錄;另一方面,土地出讓規則和供地結構的改變更是成為影響未來樓市的主要因素。

  從土地出讓規則來看,2017年,以北京、上海等城市為代表,許多城市在土地出讓時增加了限制性條件,如限定未來房屋售價、配建保障性住房、競拍自持面積等,這種有條件的土地出讓方式逐漸常態化。如北京市在2017年土地出讓規則中,加入了“70/90政策”和“限房價、競地價”的要求。

  在土地供應結構上,共有產權房、租賃住房以及其他保障性住房的土地供應規模開始增加。以北京市為例,2017年北京住建委提出,未來五年將完成25萬套共有產權住房供地,2017年加快推進5萬套共有產權住房土地供應及組織建設工作。此外,2017年11月16日,北京市提出2017-2021年供應1000公頃集體土地建設租賃住房,平均每年供地任務量約200公頃,且2017年供地前期工作已經展開,預計于去年12月底前完成任務。

  中原地產統計數據顯示,2017年北京市共成交71宗住宅地塊,規劃建筑面積968.96萬平方米。其中,共有產權房面積達到300.77萬平方米,占住宅總規劃面積的31%,合計約提供共有產權房屋3.7萬套;租賃住房面積91.44萬平方米,占住宅總規劃面積的9.4%,提供的出租房大約在1.5萬套;配建的限價商品房達到337.38萬平方米,大約可以提供3萬套住房。

  供應多元化:

  新房成交量將回升

  在亞豪機構市場總監郭毅看來,土地市場新的變化也將導致住宅市場供應的多元化。以北京市場為例,限價商品住宅、高端商品住宅、共有產權住宅以及租賃型住宅將成就2018年北京新房產品供應的多元化。

  “未來可售商品住宅與共有產權項目均規定了限售價格與面積,多重成本壓力之下,惟有時間成本可控,因此2017年成交的這些宅地也將在2018年開始啟動上市步伐。”郭毅在接受北京商報記者采訪時表示,共有產權房和限價商品住宅的大規模供應,將有效平抑新房價格水平,因此2018年北京新房市場價格依然會保持相對平穩的走勢。

  此外,對于高端市場而言,2018年將可能成為一個放松的市場契機,不僅包括高端產品價格的管控,還包括網簽的限制。

  郭毅表示,土地供應的多元化囊括高端改善、首次改善及剛需等所有客群的居住需求,這樣的供應格局將導致需求的上升,購房者將從此前的二手房市場和環京市場重新回歸到北京新房市場。因此,以成交量來看,2018年北京新房市場成交量將遠遠超過2016年和2017年。

  但是對于二手房市場和環京市場而言,將會面臨更加嚴峻的形勢,這兩個市場將會面臨客戶的流失,加劇北京二手房市場和環京市場成交量的進一步下滑。如果2018年北京仍然延續目前的“限購、限價、限貸、限售、限簽”五限政策,那么北京二手房市場只有價格降到一定程度,才可能迎來破冰的機會。環京市場因為限購的制約,需求量本身很難抬頭,加上北京新房市場低價位房屋的大量供應,所以潛在客戶量還將進一步減少。

  低利潤地塊:

  高周轉還是精運營

  事實上,房地產市場一直在發生變化,尤其是2017年的土地市場。以往價高者得的“招拍掛”模式也帶來了一些弊端,而2017年土地市場出讓方式和供應結構都發生了很大變化,限價商品房用地、自持用地和共有產權房用地“三分天下”的格局漸漸形成。在此背景下,對開發商的運營能力是一次極大的考驗。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,在限制銷售價格的情況下,房企拿地后的溢價空間被大幅縮小。如果開發商不能實現高周轉、高效能的話,在這么低的利潤空間下拿地,壓力還是很大的。換言之,傳統簡單粗放的開發模式,最起碼在新的土地市場規則下將告一段落,未來房企若想追求規模與利潤,必須要轉變思路。單純開發已不符合市場現狀,開發 運營的轉型將成為越來越多房企的必經之路。

  有業內人士分析認為,土地市場的變化導致拿地房企面臨盈利難題,尤其是拿下自持地塊的房企。之前有房企通過以租代售的方式來變相推售,被監管部門約談叫停。未來,破解自持地塊盈利難題的出路可能是資產證券化,這一進程也確實在加快。房企自持的地塊,通過資產證券化的方式獲得一定的資金回籠,但其實回籠資金量并不足以彌補房企付出的土地成本和開發成本。

  此外,通過地下空間的開發來補足地上空間的盈利不足困境,包括地下公建、商業以及住宅部分的可售面積都有可能成為開發商的一個新的營收增長點。未來,自持地塊還存在商業模式創新的空間,房企需要開創更多的盈利方式。不過,這一方面依托于金融領域的破冰,另一方面也要看整體房地產調控是否會出現松動。

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